근저당 있는 집, 디딤돌 대출 괜찮을까? 안전한 거래 방법

디딤돌 대출 받을 때 매도인의 근저당이 영향을 줄까?

내 집 마련, 걱정 없이 디딤돌 대출 받으려면?

집을 사려는데 매도인의 근저당(융자)이 잡혀 있다면, 내 디딤돌 대출에 영향을 줄까? 많은 분들이 걱정하는 부분인데요. 결론부터 말하자면, 매도인의 기존 대출이 내 디딤돌 대출 한도나 승인 여부에 직접적인 영향을 미치지는 않습니다. 다만, 몇 가지 확인해야 할 사항이 있습니다.

 

이번 글에서는 디딤돌 대출과 근저당 관계, 그리고 계약 시 안전한 진행을 위해 주의해야 할 점을 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

 

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1. 디딤돌 대출이란?

📌 디딤돌 대출 기본 개념

디딤돌 대출은 정부가 지원하는 주택담보대출 상품으로, 무주택 서민과 신혼부부를 대상으로 합니다. 금리가 낮고 장기 상환이 가능하기 때문에 내 집 마련을 계획 중이라면 매우 유용한 대출입니다.

✅ 주요 조건

• 대상: 부부 합산 소득 6천만 원 이하 (신혼부부는 7천만 원 이하)
• 대출 한도: 최대 2.5억 원 (수도권은 최대 3억 원)
• 대출 금리: 연 2~3%대 저금리 적용
• 상환 방식: 10~30년 원리금 균등 상환

그렇다면, 매도인의 근저당이 있는 경우에도 디딤돌 대출을 받을 수 있을까요?

 

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2. 매도인의 근저당이 디딤돌 대출에 미치는 영향

📌 매도인의 융자가 내 대출 심사에 영향을 미칠까?

아닙니다! 디딤돌 대출은 매수인의 소득, 신용, 담보 가치를 기준으로 심사합니다. 즉, 매도인이 기존에 설정한 근저당이 있어도, 내 대출 한도나 승인 여부에는 직접적인 영향을 주지 않습니다.

 

하지만 근저당이 있는 경우, 계약 과정에서 몇 가지 중요한 사항을 점검해야 합니다.

✅ 체크해야 할 사항

1. 근저당 금액 확인: 근저당 설정 금액이 매매 대금보다 높은지 확인하세요.
2. 말소 계획 확인: 매도인이 잔금일에 근저당을 확실히 말소할 수 있는지 확인해야 합니다.
3. 특약 사항 추가: 근저당 말소 조건을 계약서에 명시하여 문제 발생을 방지합니다.

즉, 디딤돌 대출 자체에는 영향이 없지만, 근저당 문제로 인해 매매 진행이 어려워질 수 있으므로 대비가 필요합니다.

 

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3. 근저당 말소, 꼭 확인해야 하는 이유

📌 근저당이 남아 있다면?

매도인의 기존 대출(근저당)이 말소되지 않으면, 디딤돌 대출 실행이 불가능할 수 있습니다. 은행은 신규 대출 실행 전 기존 근저당이 말소되는 것을 원칙으로 합니다.

즉, 근저당을 해지하지 않으면 매도인이 집을 팔더라도 소유권 이전 및 대출 실행이 어려워질 수 있습니다.

✅ 해결 방법

• 계약 전 근저당 금액 확인: 등기부등본을 떼어 근저당 금액이 얼마나 남아 있는지 확인하세요.
• 말소 조건 특약 추가: 계약서에 ‘잔금일에 근저당 말소’ 조항을 넣어 혹시 모를 문제를 방지하세요.
• 매도인의 말소 가능 여부 확인: 매도인이 대출금을 어떻게 상환하고 근저당을 해지할 계획인지 물어보세요.

이러한 사전 조치를 해두면, 안전한 거래가 가능합니다.

 

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4. 계약서에 추가해야 할 특약 사항

디딤돌 대출을 원활하게 진행하려면, 계약서에 다음과 같은 특약 사항을 추가하는 것이 좋습니다.

📌 반드시 넣어야 할 특약

✅ 잔금일에 근저당 말소 필수:

매도인은 잔금일에 기존 근저당을 말소해야 하며, 말소가 불가능할 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환한다.

✅ 근저당 말소 서류 확인:

매도인은 근저당 말소를 위한 서류를 미리 준비해야 하며, 미이행 시 손해배상을 책임진다.

이렇게 특약을 걸어두면, 만약 근저당이 말소되지 않는 경우에도 계약금을 돌려받을 수 있는 법적 근거가 생깁니다.

 

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5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

1. 매도인의 대출이 많으면 내 디딤돌 대출 한도가 줄어드나요?

아니요. 디딤돌 대출은 매수인의 소득, 신용, 담보 가치 기준으로 심사하므로 매도인의 대출 여부는 직접적인 영향을 주지 않습니다.

2. 근저당이 있어도 디딤돌 대출 실행이 가능한가요?

근저당이 있는 상태에서는 대출 실행이 어렵습니다. 반드시 잔금일에 근저당이 말소되어야 합니다.

3. 근저당 말소가 늦어지면 어떻게 해야 하나요?

계약서에 특약을 걸어 근저당 말소가 안 될 경우 계약을 해지할 수 있도록 조치해야 합니다.

4. 근저당이 많은 집을 사면 불리한 점이 있나요?

매도인이 잔금일에 근저당을 해지할 수 있다면 문제없지만, 해지 불가능한 경우 거래가 무산될 위험이 있습니다.

5. 계약 전 확인해야 할 서류는?

등기부등본을 통해 근저당 설정 여부와 금액을 확인하는 것이 필수입니다.

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3줄 요약

✔ 디딤돌 대출 심사에는 매도인의 근저당이 영향을 주지 않는다.
✔ 하지만 근저당이 말소되지 않으면 대출 실행이 불가능할 수 있다.
✔ 안전한 거래를 위해 계약서에 ‘잔금일 근저당 말소’ 특약을 반드시 추가해야 한다.